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CONSORCIOS: OBLIGACIÓN DE REPARAR COSAS COMUNES Y RETENCIÓN DE EXPENSAS

     No existe duda sobre la obligación del consorcio de reparar los daños sufridos por una o más unidades, cuando la o las causas de tales daños provienen de partes o elementos comunes, así se ha resuelto que corresponde indemnizar al copropietario cuya unidad sufrió las consecuencias de filtraciones de la terraza.- Si se trata de humedades en edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal, el consorcio responde siempre que la causa adecuada del daño corresponda a las cosas comunes, la falta de atención por parte del consorcio a la reparación y mantenimiento de las cosas comunes puede dar lugar a acciones de daños y perjuicios, sea de los consorcistas o de terceros.- Cuando se trata de una cuestión entre consorcio y consorcistas o de éstos entre sí, los une la normativa del reglamento de copropiedad. los daños que experimenta el consorcista con relación al consorcio o a otro consorcista encuadran en la responsabilidad contractual.- El pago regular y puntual de las expensas comunes es esencial para el funcionamiento del sistema de propiedad horizontal, y por otro lado es indiscutible la obligación del consorcio de reparar los daños a una unidad funcional proveniente de partes comunes del edificio.- La pregunta entonces si el copropietario puede eximirse del pago de las expensas, cuando el consorcio omite efectuar los arreglos, y viceversa, puede el consorcio ampararse en el incumplimiento del pago de expensas para no acudir con las reparaciones necesarias, consideramos que es irrelevante la eventual mora del consorcista ante la obligación del consorcio de realizar los trabajos de conservación y reparación de cosas comunes, la realización de esos trabajos no depende del pago de expensas por parte de la unidad afectada.- Por ello se considera que no se trata de obligaciones susceptibles de compensarse, las expensas están protegidas por el procedimiento de vía ejecutiva para su cobro judicial, la responsabilidad del consorcio por los daños sufridos por causas derivados de partes comunes es independiente del pago de expensas.- Nos inclinamos por afirmar que no es aplicable la excepción de incumplimiento contractual en el caso de concurrencia de una deuda por expensas y un reclamo por reparaciones de daños ocasionados por partes comunes, de lo contrario se alteraría la lógica de funcionamiento de la propiedad horizontal y del pago de expensas como elemento fundamental para su subsistencia.- En consecuencia, si no existe la posibilidad para un lado, es decir, exceptuarse de pagar las expensas frente a un eventual incumplimiento del consorcio en realizar reparaciones, tampoco nos parece que sea válida la negativa de la administración a efectuar reparaciones en una unidad funcional en base a la falta de pago de las expensas.- Cada uno de estos reclamos tiene una vía procesal adecuada y distinta. Las expensas cuentan con la vía ejecutiva y la reparación de daños tiene a su disposición el proceso de conocimiento correspondiente.-


Fuente: http://blogsdelagente.com/juristapopular/2010/04/29/consorcios-obligacion-de-reparar-cosas-comunes-y-retencion-de-expensas/

 
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